发展住房租赁市场,让千万“新市民”住有所居

“离公司不要太远,装修看得过去,周边要有健身房……”即将毕业的张磊希望租到一间符合自己需求的房子。“房子是别人的,生活是自己的。”在张磊这一代新市民的观念里,租房也可以过上自己的美好生活。这种观念转变的背后,是我国不断发展、逐步完善的住房租赁市场。

第七次全国人口普查结果显示,我国市辖区内流动人口为37582万人,与2010年相比,增长69.73%。流动人口是当前住房租赁市场主要需求群体。为满足流动人口的住房需求,主管部门实施一系列举措,加快培育和发展住房租赁市场。如今,供应主体更加多元,经营服务日趋规范。

支持政策不断完善

“按照自己的需求在网上找房子,很方便,网上的房源基本都有配图和介绍。”张磊说,经过一番比较,他最终选择租住在北京丰台泊寓成寿寺社区。这里家具、电器齐全,可拎包入住,装修风格新潮多元,最重要的是这里有深夜食堂、健身房、共享空间等符合年轻人生活方式的配套设施。

泊寓成寿寺社区是我国第一个投入运营的集体土地租赁住房。2017年8月21日,国土资源部及住房和城乡建设部印发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》,确定第一批在北京、上海、广州、南京等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点,并明确村镇集体经济组织可以自行开发运营,也可以通过联营、入股等方式建设运营集体租赁住房。专家表示,北京市场除少量高端需求外,大部分租住客群的承价能力有限,而作为租住供给主力的居民闲置住房,其户型多是两居或三居,中低端住房租赁市场发展相对滞后,供不应求。利用集体土地新建租赁住房,可以从源头满足“小户型、低租金”的租住需求,还能缓解安全隐患较多等问题。

除了土地政策支持,主管部门通过金融、财政等扶持政策,培育和发展住房租赁市场。2016年6月3日,国务院办公厅印发的《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》指出:鼓励金融机构按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则,向住房租赁企业提供金融支持。支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品。稳步推进房地产投资信托基金(REITs)试点。

不少企业通过发行住房租赁专项公司债券实现长足发展。2017年12月28日,由重庆龙湖企业拓展有限公司申报的住房租赁专项公司债券获中国证监会核准,标志着全国首单公募住房租赁专项公司债券正式落地。2018年3月13日,保利地产成功发行国内首单房企租赁住房REITs——中联前海开源—保利地产租赁住房一号一期资产支持专项计划。

目前,万科、华润置地、广州市城市建设开发集团有限公司、北京首都创业集团有限公司等企业发行了住房租赁专项公司债券。2021年4月9日,中国人民银行、银保监会、证监会、国家外汇管理局发布《关于金融支持海南全面深化改革开放的意见》,在房地产长效机制框架下,支持海南在住房租赁领域发展房地产投资信托基金,鼓励银行业金融机构创新金融产品和服务,支持住房租赁市场规范发展。

主管部门通过财政补贴形式支持建设住房租赁市场。北京、长春、上海、南京、杭州等24个城市成为中央财政支持住房租赁市场发展试点,奖补资金为直辖市每年10亿元、省会城市和计划单列市每年8亿元、地级城市每年6亿元,资金主要用于多渠道筹集租赁住房房源、建设住房租赁信息服务与监管平台等和住房租赁市场发展相关的支出。

市场供应主体日渐壮大

在政策的大力支持下,一批规模化、集约化、专业化住房租赁企业形成。不少房地产开发企业拓展业务范围,利用已建成住房或新建住房开展租赁业务。例如,万科于2016年5月正式推出了长租公寓业务的统一品牌“泊寓”。截至2020年年底,万科运营管理长租公寓18.44万间,累计开业14.24万间。仅2020年,万科在深圳、天津、北京、珠海、济南、西安、成都、厦门、广州9个重点城市新开业3.3万间长租公寓,已开业项目的整体出租率超过95%。其中,北京成寿寺项目作为全国首个集体土地租赁住房项目开业前7天即满租;深圳云城旗舰店作为行业单店体量最大的门店实现出租率达99%。龙湖推出了长租公寓品牌“冠寓”。截至2020年年底,龙湖冠寓已开业9万间,整体出租率为88.5%,其中开业超过6个月的项目出租率为93.3%。

金融机构积极参与住房租赁市场建设。比如,中国建设银行于2017年启动住房租赁战略,努力打造从“忧居”到“优居”的住房租赁新生态。中国建设银行住房租赁综合服务平台推广覆盖全国超96%的地级及以上行政区,累计上线房源超2400万套。同时,积极开展“存房业务”,累计签约房源120万套。建设“建融家园”230多个,提供长租房源超14万套。与城市更新、旧城改造、城乡协调发展相配合,与11个城市签署政策性租赁住房战略协议。

住房租赁中介机构不断扩大业务规模,为市场提供个性化产品,满足不同消费者的租住需求。比如,自如先后推出了自如友家、自如整租、自如寓、自如驿、自如豪宅等多元化租住产品。同时,还为租客提供周边服务产品,如自如保洁、自如搬家、自如家修等。多元的装修风格、智慧的家居产品、周到的居住服务,让新一代青年租住群体住得安心、舒心、放心。

自如CEO熊林认为,中国房屋租赁行业在产品丰富度、租房效率、服务保障、科技与智能化等方面带给用户的体验,已经追赶世界水平,进入健康发展新阶段。住房租赁企业会为城市发展、年轻人在城市安居乐业作出更大贡献。

监管制度更加健全

一手抓引导发展、一手抓监督管理,才能实现住房租赁市场的健康稳定发展。地方政府一方面加大对违法违规行为的查处力度;另一方面,实施相关措施推动住房租赁市场建设,保障市场参与各方的合法权益。

在租金价格管理方面,深圳等城市建立住房租赁参考价格发布制度,引导市场合理定价;在建设租赁服务平台方面,上海等城市建设的相关平台通过接入市场机构数据,提供租赁信息审核发布、住房租赁合同网上签约、住房租赁登记备案申请、交易资金监管、市场主体信用信息查询、信用评价等服务;在支持住房租赁消费方面,宁波等城市出台政策支持群众提取本人住房公积金账户内的存储余额用于支付房租;在租购同权方面,广州等城市让符合条件的租户同等享有教育、医疗等公共服务权益;在健全法律法规体系方面,北京等城市已经开始着手制定住房租赁条例。

在培育和发展住房租赁市场的过程中,不可避免出现一些问题。近年来,部分从事转租经营的轻资产住房租赁企业利用租金支付期限错配建立资金池,控制房源、哄抬租金,甚至利用承租人信用套取信贷资金,变相开展金融业务。少数住房租赁企业资金链断裂,严重影响住房租赁当事人合法权益。为此,住房和城乡建设部、国家发展和改革委等6部门联合印发《关于加强轻资产住房租赁企业监管的意见》,针对从事转租经营的轻资产住房租赁企业提出加强从业管理、规范住房租赁经营行为、开展住房租赁资金监管、禁止套取使用住房租赁消费贷款、合理调控住房租金水平、妥善化解住房租赁矛盾纠纷、落实城市政府主体责任7个方面监管措施。

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