打破政策机制“瓶颈” 缓解新市民住房困难

国务院办公厅日前印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》(以下简称《意见》),提出加快完善以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系,明确了保障性租赁住房基础制度和支持政策,要求以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,突出住房的民生属性,扩大保障性租赁住房供给,缓解住房租赁市场结构性供给不足,推动建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,推进以人为核心的新型城镇化,促进实现全体人民住有所居。为了扎实推进《意见》贯彻落实,住房和城乡建设部住房保障司相关负责人对《意见》进行了解读。

问:《意见》出台的目的是什么?

答:经过多年的发展,特别是党的十八大以来,我国住房保障能力持续增强,累计建设各类保障性住房和棚改安置住房8000多万套,帮助2亿多困难群众改善了住房条件,人民群众的获得感、幸福感、安全感不断增强。同时,随着城镇化进程的加速和流动人口规模的扩大,进城务工人员、新就业大学生等新市民、青年人的住房困难问题日益凸显,需加快完善以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系。《意见》出台的目的,是通过明确加快发展保障性租赁住房的支持政策,推动人口净流入的大城市等主要利用存量土地和房屋建设小户型、低租金保障性租赁住房,尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难。

问:发展保障性租赁住房有哪些积极意义?

答:一是有利于推进以人为核心的新型城镇化。保障性租赁住房坚持小户型、低租金,既能够适应新市民、青年人的承受能力,也能够满足他们的基本租住需求。同时,主要利用存量土地和房屋建设,建在城区、产业园区及周边、交通便利区域等,可以促进职住平衡。因此,发展保障性租赁住房能够帮助新市民、青年人等缓解阶段性住房困难,为他们在城市安居乐业提供基本住房保障,促进“十四五”时期新型城镇化更高质量发展。

二是有利于推动加快建立“多主体供给、多渠道保障、租购并举”的住房制度。保障性租赁住房由政府给予政策支持,充分发挥市场机制作用,引导多主体投资、多渠道供给,坚持“谁投资、谁所有”。农村集体经济组织、企事业单位、园区企业、住房租赁企业、房地产开发企业等主体均可以参与发展,集体经营性建设用地、企事业单位自有闲置土地、产业园区配套用地、存量闲置房屋、新供应国有建设用地等均可以加以利用,改变了政府作为居住用地唯一供应者、房地产开发商作为住房唯一供应者的情况,推动实现多主体供给、多渠道保障、租购并举。

三是有利于缓解住房租赁市场结构性供给不足。目前,住房租赁市场总体上结构性供给不足,大户型住房供大于求,小户型住房供不应求,缺少位于中心城区或交通便捷地区、适应新市民承受能力的小户型、低租金租赁住房。加快发展保障性租赁住房,能够切实增加小户型、低租金房源供给,优化租赁住房供应结构,也有利于稳定市场租金,促进住房租赁市场健康发展。今年,部分人口净流入的大城市计划新筹集保障性租赁住房93万套,是扩大保障性租赁住房供给、优化租赁住房供应结构的良好开端。

四是有利于培育和发展住房租赁企业。发展保障性租赁住房充分发挥市场机制作用,引导多主体投资、多渠道供给,支持专业化规模化住房租赁企业建设和运营管理保障性租赁住房。政府提供的土地、财税、金融等政策支持,能够降低保障性租赁住房建设和运营成本,帮助租赁企业形成资金平衡、略有盈利的可持续商业运作模式。同时,审批制度改革措施以及一系列管理制度的出台,也有利于帮助住房租赁企业解决审批等方面的难题。

五是有利于促进房地产市场平稳健康发展。地方政府制订并公布保障性租赁住房建设计划,扩大保障性租赁住房供给,能够不断优化城市住房供应结构,为新市民、青年人等群体通过租赁方式解决住房困难问题提供渠道;能够稳定市场预期,合理释放购房需求,缓解房价上涨压力,为房地产市场平稳健康发展提供有力支撑。同时,保障性租赁住房由政府提供土地、财税、金融等政策支持,能够调动起房地产开发企业转型升级发展保障性租赁住房的积极性,也引导金融机构将资金用于支持发展保障性租赁住房。

问:《意见》明确了哪些保障性租赁住房的基础制度?

答:《意见》从5个方面明确了保障性租赁住房的基础制度。

一是明确对象标准。保障性租赁住房主要解决符合条件的新市民、青年人等群体的住房困难问题,以建筑面积不超过70平方米的小户型为主,租金低于同地段同品质市场租赁住房租金,准入和退出的具体条件、小户型的具体面积由城市人民政府按照保基本的原则合理确定。

二是引导多方参与。保障性租赁住房由政府给予土地、财税、金融等政策支持,充分发挥市场机制作用,引导多主体投资、多渠道供给,坚持“谁投资、谁所有”,主要利用集体经营性建设用地、企事业单位自有闲置土地、产业园区配套用地和存量闲置房屋建设,适当利用新供应国有建设用地建设,并合理配套商业服务设施。支持专业化规模化住房租赁企业建设和运营管理保障性租赁住房。

三是坚持供需匹配。城市人民政府要摸清保障性租赁住房需求和存量土地、房屋资源,结合现有租赁住房供求和品质状况,从实际出发,因城施策,采取新建、改建、改造、租赁补贴和将政府的闲置住房用作保障性租赁住房等多种方式,切实增加供给,科学确定“十四五”保障性租赁住房建设目标和政策措施,制定年度建设计划,并向社会公布。

四是严格监督管理。城市人民政府要建立健全住房租赁管理服务平台,加强对保障性租赁住房建设、出租和运营管理的全过程监督,强化工程质量安全监管。保障性租赁住房不得上市销售或变相销售,严禁以保障性租赁住房为名违规经营或骗取优惠政策。

五是落实地方责任。城市人民政府对本地区发展保障性租赁住房,促进解决新市民、青年人等群体的住房困难问题负主体责任。省级人民政府对本地区发展保障性租赁住房工作负总责,要加强组织领导和监督检查,对城市发展保障性租赁住房情况实施监测评价。

问:《意见》提出了哪些对保障性租赁住房的支持政策?

答:《意见》明确了对保障性租赁住房的土地、财税、金融等支持政策以及相应的审批制度改革措施。

一是进一步完善土地支持政策。人口净流入的大城市和省级人民政府确定的城市,经城市人民政府同意,可探索利用集体经营性建设用地建设保障性租赁住房;允许利用企事业单位自有土地建设保障性租赁住房,变更土地用途,不补缴土地价款;可将产业园区配套用地面积占比上限由7%提高到15%,提高部分主要用于建设宿舍型保障性租赁住房;保障性租赁住房用地可采取出让、租赁或划拨等方式供应。经城市人民政府同意,允许将非居住存量房屋改建为保障性租赁住房,不变更土地使用性质,不补缴土地价款。

二是简化审批流程。利用非居住存量土地和非居住存量房屋建设保障性租赁住房,可由市县人民政府组织有关部门联合审查建设方案,出具保障性租赁住房项目认定书后,由相关部门办理立项、用地、规划、施工、消防等手续。

三是给予中央补助资金支持。中央对符合规定的保障性租赁住房建设任务予以补助。

四是降低税费负担。利用非居住存量土地和非居住存量房屋建设保障性租赁住房,取得保障性租赁住房项目认定书后,比照适用住房租赁增值税、房产税等税收优惠政策,即住房租赁企业向个人出租住房可选择适用简易计税方法,增值税按照5%征收率缴纳的减按1.5%计算;对企事业单位、社会团体以及其他组织向个人、专业化规模化住房租赁企业出租住房,减按4%的税率征收房产税。对保障性租赁住房项目免收城市基础设施配套费。

五是执行民用水电气价格。利用非居住存量土地和非居住存量房屋建设保障性租赁住房,取得保障性租赁住房项目认定书后,用水、用电、用气价格按照居民标准执行。

六是进一步加强金融支持。支持银行业金融机构以市场化方式向保障性租赁住房自持主体提供长期贷款,向改建、改造存量房屋形成非自有产权保障性租赁住房的住房租赁企业提供贷款,在实施房地产信贷管理时予以差别化对待。

这些支持政策的出台和落实,能够有效解决当前发展租赁住房面临的一些“瓶颈”问题,切实降低保障性租赁住房建设和运营成本,充分调动各类主体参与发展保障性租赁住房的积极性,为加快发展保障性租赁住房,增加房源供给等提供有力支持,营造良好政策环境。

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